Avanços na segurança jurídica transformam o mercado imobiliário brasileiro

A insegurança jurídica tem consequências graves para o desenvolvimento de qualquer setor, afetando a confiança no presente, a expectativa de estabilidade futura e corroendo valores essenciais para a sociedade. Um estudo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), divulgado no Mapa Estratégico da Indústria 2018-2022, classificou o Brasil em último lugar no ranking de segurança jurídica, burocracia e relações de trabalho, em comparação com outros 18 países. A avaliação abrange os três pilares essenciais para a previsibilidade de regras: clareza e publicidade das normas, estabilidade do direito e respeito às decisões anteriores. Esses fatores geram custos significativos, comprometendo o ambiente de negócios e a atração de investimentos.

De acordo com Paulo Akiyama, advogado especialista em direito civil, trazendo o recorte para o mercado imobiliário, é a segurança jurídica que garante a confiança de todas as partes envolvidas nas transações. “Em um cenário em que a compra e venda de imóveis envolve altos valores e diversas partes, assegurar que os direitos e deveres estejam devidamente registrados e protegidos é essencial para o bom funcionamento do setor”, explica.

Para isso, nos últimos anos, diversas legislações foram aprovadas com o objetivo de melhorar o ambiente de negócios imobiliários no Brasil, tornando-o mais seguro e menos burocrático. A Lei nº 13.097/2015, por exemplo, foi um marco importante ao estabelecer que o Registro de Imóveis seria o local central para a concentração de informações relevantes sobre um bem, garantindo que todos os ônus e pendências jurídicas fossem devidamente registrados.

Segundo com o especialista, os avanços legais são fundamentais para garantir que as transações imobiliárias sejam feitas com a máxima segurança. A correta documentação e o registro de todas as restrições pertinentes são essenciais para evitar futuros problemas jurídicos.

Mais recentemente, em março de 2024, a Lei nº 14.825 trouxe uma inovação importante ao mercado, ao modificar a Lei nº 13.097/2015. Com a inclusão do inciso V ao artigo 54, a nova legislação prevê que a ausência de averbação de constrições judiciais na matrícula de um imóvel não invalidará um negócio jurídico realizado de boa-fé. Isso fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária, trazendo mais segurança para os adquirentes de imóveis.

“Com essa alteração, qualquer restrição judicial, como ações de improbidade administrativa ou hipotecas judiciais, deve estar devidamente averbada na matrícula do imóvel para ser válida perante terceiros. Caso contrário, essas restrições não poderão ser invocadas para anular uma transação imobiliária, o que protege os adquirentes de boa-fé”, detalha Paulo. Além de beneficiar os compradores, a nova Lei também favorece os vendedores, reduzindo as chances de futuras alegações de fraude à execução. 

Embora ainda seja possível contestar um negócio caso o credor prove a ausência de boa-fé do adquirente, a legislação trouxe mais clareza e segurança para as transações imobiliárias no Brasil, conforme recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Contudo, a nova Lei não exime as partes envolvidas nas transações imobiliárias da necessidade de adotar cuidados pré-negociação. 

Isso significa que ainda vigora a Lei Complementar nº 118/2005, que prevê a presunção de fraude em alienações feitas por devedores com dívidas ativas junto à Fazenda Pública, exigindo uma análise minuciosa da situação fiscal e jurídica do imóvel antes de qualquer transação.

“Na prática, a ausência de restrições averbadas na matrícula de um imóvel trará mais tranquilidade às partes envolvidas, validando o negócio jurídico e aumentando a confiança no mercado imobiliário brasileiro. Essas mudanças legislativas são um avanço importante para a segurança jurídica no setor, reforçando a necessidade de um registro de imóveis cada vez mais transparente e eficaz”, conclui.